O impacto da reforma tributária nas holdings patrimoniais: Uma nova era de planejamento sucessório e imobiliário

Por Remo Higashi Battaglia

Introdução

A reforma tributária brasileira, que será implementada gradualmente até 2033, representa uma das mais significativas transformações no sistema fiscal do país e trará impactos profundos para proprietários e quem aluga imóveis próprios. Com início da aplicação em 2026, as mudanças exigem uma reavaliação urgente das estratégias de proteção patrimonial e planejamento tributário, especialmente para quem atua no mercado imobiliário.

O novo cenário tributário: O IVA Dual

A principal mudança trazida pela reforma é a implementação do IVA Dual – Imposto sobre Valor Agregado, composto pela CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços e pelo IBS – Imposto sobre Bens e Serviços. Este novo modelo tributário substituirá os impostos atuais e incidirá sobre operações que anteriormente eram isentas ou tinham tributação reduzida.

O IVA Dual impactará diretamente quatro modalidades de operações imobiliárias:

1. Compra e venda de imóveis;
2. Arrematação em leilões;
3. Locação tradicional;
4. Locação por temporada (períodos inferiores a 90 dias).

Quem será afetado?

A reforma estabelece critérios claros para determinar quem se equipara a um “locador profissional” e estará sujeito à nova tributação:

• Proprietários de três ou mais imóveis;
• Quem aufere renda locatícia anual de R$ 240 mil ou superior;
• Quem recebe mensalmente R$ 20 mil ou mais em aluguéis.

Tanto pessoas físicas que se enquadram nesses critérios quanto pessoas jurídicas estarão sujeitas ao novo regime tributário.

Comparativo de carga tributária: Antes e depois

O impacto diferenciado: A vantagem da holding

Mesmo com a majoração dos impostos prevista pela reforma, a análise comparativa revela que as holdings patrimoniais continuarão oferecendo vantagens tributárias significativas em relação à pessoa física:

Economia tributária estimada:

• Na venda de imóveis: 9 pontos percentuais a menos;
• Na locação tradicional: 17 pontos percentuais a menos;
• Na locação por temporada: 16 pontos percentuais a menos.

Esta diferença representa uma economia substancial que se acumula ao longo do tempo, especialmente para patrimônios de maior valor ou para quem mantém múltiplas operações imobiliárias.

Novidades que reforçam a necessidade de planejamento

1. CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro

A reforma cria um sistema unificado de identificação de imóveis, similar ao CPF para pessoas físicas. Cada imóvel terá uma numeração única que será reconhecida por:

• Cartórios de registro de imóveis;
• INCRA;
• Prefeituras;
• Estados;
• União.

Este cadastro permitirá ao governo rastrear facilmente a destinação dos imóveis, identificando se estão locados, vagos ou ocupados pelos proprietários.

2. Obrigatoriedade de informações pelas plataformas

Plataformas (ex.: Airbnb, QuintoAndar) e imobiliárias terão que informar ao governo todas as operações relacionadas aos imóveis. Esta medida visa reduzir drasticamente a informalidade no mercado de locações, especialmente em locações por temporada.

3. Nova tributação em arrematações – Leilão

Um impacto relevante da reforma é a criação de tributação sobre arrematações em leilões, onde antes não havia incidência de IBS e CBS. O arrematante agora precisará considerar estes custos adicionais em seu planejamento financeiro, somando-se às despesas de leiloeiro, custas da arrematação e eventuais reformas.

Análise de viabilidade: Aquisição por pessoa física ou holding?

Para arrematações em leilão

A decisão entre adquirir pela pessoa física ou por holding requer análise individualizada, considerando:

• Valor de aquisição do imóvel;
• Custos estimados de reforma e regularização;
• Expectativa de preço de venda;
• Prazo estimado para revenda;
• Cálculo reverso do ganho de capital.

Com a reforma tributária, a tendência é que a holding se torne mais vantajosa, dado que a carga tributária sobre pessoa jurídica será inferior à da pessoa física.

Para locações

A vantagem da holding na locação torna-se ainda mais evidente com a reforma. A diferença de 17 pontos percentuais na tributação de locações tradicionais representa uma economia significativa que justifica, por si só, a estruturação de uma holding para quem possui múltiplos imóveis locados, para quem possui somente renda abaixo mensal de R$ 20 mil e menos de 3 imóveis a tributação na pessoa física pode ser considerado.

Além da tributação: Outros benefícios da holding

É fundamental compreender que a holding patrimonial oferece vantagens que transcendem o aspecto tributário:

1. Proteção patrimonial

Blindagem do patrimônio contra riscos pessoais e profissionais dos sócios, separando o patrimônio empresarial do pessoal.

2. Planejamento sucessório

Facilitação do processo de inventário, com:

• Redução significativa dos custos do inventário;
• Agilização da transferência de bens aos herdeiros;
• Possibilidade de definir regras claras de governança familiar;
• Minimização de conflitos entre herdeiros.

3. Organização patrimonial

Centralização e profissionalização da gestão dos bens, permitindo melhor controle e tomada de decisões estratégicas.

4. Flexibilidade na sucessão

Uso de ferramentas como usufruto, doação com reserva de usufruto e diferentes classes de quotas para atender às necessidades específicas de cada família.

O fator urgência

A implementação gradual da reforma tributária, com início em 2026, cria uma janela de oportunidade limitada para adequação. Considerando que:

• As alíquotas efetivas ainda não estão completamente definidas;
• O sistema de fiscalização será cada vez mais robusto;
• A informalidade será progressivamente eliminada;
• Os custos de regularização tendem a aumentar.

É recomendável que empresários e famílias que possuam patrimônio imobiliário significativo busquem orientação especializada com urgência para avaliar a viabilidade de constituir uma holding patrimonial.

Compliance e planejamento lícito

É essencial destacar que a constituição de uma holding patrimonial representa uma alternativa totalmente lícita de planejamento tributário. Trata-se de utilizar os mecanismos que a própria legislação disponibiliza para minimizar a carga tributária nos limites legais, mantendo total compliance com as normas vigentes.

O planejamento tributário por meio de holdings não constitui elisão fiscal ilícita, mas sim o exercício do direito do contribuinte de organizar seus negócios da forma mais eficiente possível, respeitando o ordenamento jurídico.

A janela de oportunidade para proteger seu patrimônio imobiliário

A reforma tributária representa um marco divisor na gestão patrimonial imobiliária no Brasil. O aumento significativo da carga tributária sobre pessoas físicas, aliado aos novos mecanismos de fiscalização e controle governamental, torna a holding patrimonial não somente uma opção vantajosa, mas uma necessidade estratégica para proteção e otimização do patrimônio familiar.

A diferença tributária projetada entre pessoa física e holding patrimonial representa uma economia substancial que se multiplica ao longo dos anos. Quando somada aos benefícios de proteção patrimonial e facilitação sucessória, a holding emerge como a estrutura mais adequada para quem busca perenidade e eficiência na gestão de seu patrimônio imobiliário.

O momento de agir é agora. Com a implementação gradual até 2033 já iniciando em 2026, as famílias e empresários que postergar essa decisão poderão enfrentar custos maiores de adequação e perder oportunidades de economia tributária significativa. A constituição de uma holding patrimonial deve ser vista não como um custo, mas como um investimento na proteção, organização e perpetuação do patrimônio familiar construído ao longo de gerações.

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Nota: As alíquotas e percentuais mencionados são estimativas baseadas nas projeções da reforma tributária e podem sofrer ajustes conforme a regulamentação definitiva seja publicada. Recomenda-se consulta a profissionais especializados em direito tributário e planejamento patrimonial para análise individualizada de cada situação.

Remo Higashi Battaglia
Advogado e sócio fundador do Battaglia & Pedrosa Advogados. Com sólida trajetória na condução de negociações e litígios empresariais de alta complexidade, atua com destaque na área de Direito Imobiliário, especialmente em contratos e processos de permuta imobiliária. É mestre em Direito dos Negócios pela FGV e pós-graduado em Direito Tributário pela PUC/SP. Também é palestrante e autor de diversos artigos jurídicos publicados em veículos especializados