Reforma tributária muda regras para investidor pessoa física em imóveis

Durante décadas, a tributação da locação imobiliária por pessoas físicas no Brasil seguiu uma lógica relativamente simples: quem recebia aluguel pagava apenas Imposto de Renda.

Os rendimentos provenientes da locação de imóveis eram tributados exclusivamente pelo IRPF, segundo a tabela progressiva mensal, com alíquotas que variam de zero a 27,5%. Quando o inquilino era outra pessoa física, cabia ao proprietário recolher mensalmente o imposto devido por meio do chamado carnê-leão. Quando o locatário era uma empresa, o imposto era retido na fonte e posteriormente ajustado na declaração anual do contribuinte.

Em ambos os casos, tratava-se essencialmente de uma tributação sobre renda.
A locação realizada por pessoas físicas nunca esteve sujeita ao ISS, à Contribuição ao PIS ou à COFINS. O aluguel, ao contrário da prestação de serviços ou da atividade empresarial tradicional, permaneceu historicamente fora do campo da tributação sobre o consumo. A Reforma Tributária altera parcialmente essa lógica.

A Lei Complementar nº 214/2025 passou a prever situações específicas em que pessoas físicas que exploram atividades imobiliárias passarão a ser consideradas contribuintes do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), os novos tributos sobre o consumo que substituirão, entre outros, a Contribuição ao PIS, a COFINS, o ICMS e o ISS.

Na prática, isso significa que determinados locadores pessoas físicas passarão a recolher não apenas Imposto de Renda, mas também IBS e CBS sobre os aluguéis recebidos.

Mas a mudança não atinge todos os proprietários de imóveis: o legislador procurou distinguir o pequeno investidor imobiliário daquele que desenvolve atividade de locação de forma profissional e organizada, muitas vezes em condições econômicas semelhantes às de empresas do setor. Para isso, a lei estabeleceu dois critérios objetivos de enquadramento.

O primeiro exige a presença simultânea de dois requisitos: receita anual superior a R$ 240 mil com operações de locação no ano anterior e exploração de mais de três imóveis distintos.

Em outras palavras, não basta possuir vários imóveis nem tampouco receber aluguéis elevados de um único bem. Para que a incidência do IBS e da CBS ocorra nessa hipótese, é necessário que os dois requisitos estejam presentes ao mesmo tempo.

Imagine-se, por exemplo, um contribuinte que receba R$ 21 mil mensais de aluguel de apenas dois imóveis comerciais. Apesar da receita anual superar R$ 240 mil, ele não seria alcançado por essa primeira hipótese de incidência, já que não possui mais de três imóveis locados.

Da mesma forma, alguém que possua dez apartamentos alugados, mas obtenha receita anual inferior ao limite legal, também permanecerá fora do regime.

A segunda hipótese funciona de maneira distinta. Nela, a quantidade de imóveis deixa de ser relevante. Sempre que a receita bruta com locações ultrapassar R$ 288 mil no próprio ano-calendário — o equivalente a uma média mensal de R$ 24 mil — o contribuinte passará a ser considerado sujeito ao IBS e à CBS ainda naquele mesmo exercício.

O objetivo da regra é evitar que estruturas formalmente mantidas em nome de pessoas físicas sejam utilizadas exclusivamente para afastar a incidência da tributação sobre o consumo que recairia naturalmente sobre a mesma atividade caso fosse desenvolvida por uma pessoa jurídica.

Ao mesmo tempo, o legislador procurou preservar situações em que a locação possui caráter meramente complementar de renda.

Não são raros os casos de aposentados, pensionistas ou famílias que dependem dos rendimentos provenientes de um ou dois imóveis para complementar sua renda mensal. A criação dos limites de faturamento buscou justamente evitar que esse perfil de contribuinte fosse alcançado pelo novo regime.

Além disso, as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis contarão com uma redução de 70% da alíquota do IBS e da CBS. Na prática, isso significa que os locadores recolherão apenas 30% da alíquota padrão dos novos tributos.

Se considerada, por exemplo, uma alíquota de referência de 26% para o IBS e a CBS, a tributação efetiva sobre as operações imobiliárias corresponderia a aproximadamente 7,8%.

A redução reflete o reconhecimento, por parte do legislador, da importância econômica e social do mercado imobiliário e dos potenciais efeitos que a tributação dos aluguéis pode produzir sobre o preço da moradia e sobre o custo de vida da população brasileira.

Ainda assim, para os contribuintes alcançados pelas novas regras, haverá um aumento relevante da carga tributária total incidente sobre os rendimentos de locação. Isso porque o IBS e a CBS não substituem o Imposto de Renda. Os aluguéis continuarão sujeitos ao IRPF, cuja tributação poderá alcançar 27,5%, e passarão a conviver, em determinadas situações, com uma carga adicional próxima de 7,8%.

Os impactos econômicos dessa mudança ainda precisarão ser medidos pelo mercado. Mas é razoável imaginar que contratos de longa duração, especialmente em imóveis comerciais, passem a incorporar discussões sobre repasse de custos, revisão de preços e reequilíbrio econômico-financeiro das relações locatícias.

Afinal, uma das principais consequências da Reforma Tributária será justamente tornar visíveis custos que, até aqui, simplesmente não existiam para boa parte dos investidores imobiliários pessoas físicas.