Pessoa física e IBS/CBS no mercado imobiliário

A reforma do consumo prometeu um IVA dual (IBS/CBS) mais simples e previsível, mas o setor imobiliário, por definição, testa os limites de qualquer modelo: valores elevados, operações esparsas, cadeias híbridas (patrimônio, renda e atividade econômica) e grande sensibilidade concorrencial. ]

Nesse cenário, a LC 214/2025 enfrentou um ponto crucial: quando uma pessoa física deixa de ser “mercado secundário eventual” e passa a ser, para fins de IBS/CBS, um fornecedor que atua com habitualidade ou em volume típico de atividade econômica.

A regra geral está no art. 21: há incidência quando o fornecedor realiza operações de fornecimento: (i) no desenvolvimento de atividade econômica, (ii) de modo habitual ou em volume que caracterize atividade econômica, ou (iii) de forma profissional. O problema é que “habitualidade” e “volume” são conceitos elásticos, e, em imóveis, a elasticidade vira insegurança jurídica e assimetria de tratamento, com risco de decisões casuísticas e não uniformes.

Por isso, o art. 251 surgiu como uma tentativa de “truncamento político” (no bom sentido: uma escolha legislativa objetiva, ainda que não estatística) para fixar balizas verificáveis.

O desenho é conhecido: na locação/cessão onerosa/arrendamento, a pessoa física não é contribuinte se, no ano-calendário anterior, não ultrapassa R$ 240 mil (corrigidos pelo IPCA) e, cumulativamente, explora no máximo três imóveis distintos; na alienação/cessão de direitos, há regras de contagem por imóveis distintos, janelas temporais e distinção entre imóvel adquirido e imóvel construído pelo próprio alienante.

E, se os limites forem ultrapassados no mesmo ano, há dois efeitos: enquadramento para o exercício seguinte e tributação do excedente (na alienação, sem tolerância; na locação/cessão/arrendamento, quando o faturamento superar o limite em mais de 20%).

O debate mais delicado, porém, não está na enumeração dos limites, mas na interpretação dos §§ 1º e 2º do art. 251: são “mundos independentes” (um definindo contribuinte no ano seguinte e outro no próprio ano) ou um sistema integrado em dois tempos (prospectivo e imediato)?

A leitura literal — que tem sedução inicial — tende a isolar os dispositivos e afirmar que o § 1º cuidaria do enquadramento para o ano-calendário seguinte, ao passo que o § 2º criaria critérios autônomos de incidência no próprio ano.

Ocorre que, quando essa leitura é levada às últimas consequências, para a caracterização da pessoa física como contribuinte na alienação, ela tropeça num detalhe gramatical com enorme impacto econômico: o conectivo “e” no inciso I do § 2º, ao ligar os termos “nos incisos II” e “III” do § 1º.

Se esse “e” for entendido como conjunção aditiva (soma), o resultado é insustentável: para ser contribuinte no próprio ano, a pessoa física precisaria ultrapassar simultaneamente (i) o limite de alienar mais de três imóveis distintos adquiridos e (ii) o limite relativo a imóvel construído por ela.

Em outras palavras, alguém que alienasse apenas imóveis adquiridos poderia, em tese, vender centenas de unidades e não ser contribuinte no mesmo ano, competindo com empresas que, na mesma situação econômica, suportariam IBS/CBS sobre o valor agregado. Além de um absurdo concorrencial há, nesta interpretação, uma completa incompatibilidade com o princípio da neutralidade.

Daí a solução hermenêutica que, embora pareça “gramatical”, é na verdade estrutural: interpretar o “e” como conjunção alternativa (“ou”), uso possível na língua portuguesa quando se comunica opção (“aceitamos débito e crédito”, “boleto e cartão”).

Com essa chave, o dispositivo volta a fazer sentido: a pessoa física torna-se contribuinte no próprio ano se vender mais de três imóveis adquiridos ou se vender mais de um imóvel construído por ela. E a diferença prática entre o § 1º e o § 2º passa a ser de temporalidade e base de incidência: o § 1º projeta o enquadramento para o exercício seguinte (com incidência sobre as operações do período), enquanto o § 2º antecipa a incidência sobre o excedente ainda dentro do ano, evitando que a “linha” objetiva vire um corredor de não incidência até 31 de dezembro.

A mesma necessidade de coerência aparece no inciso II do § 2º, relativo à locação/cessão onerosa/arrendamento e ao gatilho de 20% sobre o limite de R$ 240 mil. Uma leitura estritamente literal levaria a um desenho pouco crível: (a) abaixo de R$ 240 mil, nunca seria contribuinte; (b) entre R$ 240 mil e R$ 288 mil, só seria contribuinte se explorasse mais de três imóveis; (c) acima de R$ 288 mil, seria contribuinte no próprio ano independentemente do número de imóveis. Em primeiro lugar causa estranheza o uso dessa “faixa estreita”, em que o número de imóveis só importaria entre 240 e 288 mil e, principalmente, há enorme risco em equiparar automaticamente à empresa qualquer pessoa física proprietária de um a três imóveis apenas porque aufere receita anual acima de R$ 288 mil. Isso, além de tensionar a neutralidade, tende a deslocar o IBS/CBS para uma manifestação de riqueza que é típica da tributação da renda, com potencial bis in idem, quando não houver inequívoca atividade econômica organizada (empresarialidade, reunião de fatores de produção para oferta de bens e serviços ao mercado, objetivando lucro).

É aqui que a leitura sistemática se impõe: os critérios do § 2º não são “outro mundo”, mas uma versão calibrada dos critérios do § 1º, com majorações para produzir efeitos imediatos e conter abusos. O texto normativo propõe, com consistência, uma régua interpretativa em três zonas: abaixo de R$ 240 mil/ano, não contribuinte; entre R$ 240 mil e R$ 288 mil, contribuinte apenas a partir do ano seguinte se o faturamento decorrer da exploração de mais de três imóveis; acima de R$ 288 mil, contribuinte no ano seguinte e, no próprio ano, contribuinte apenas quanto ao que exceder o limite, desde que o faturamento decorra da exploração de mais de três imóveis (critério a ser observado nos dois parágrafos). Essa leitura devolve racionalidade ao sistema porque recoloca o número de imóveis como sinal de “volume” e aproxima o gatilho de 20% do seu papel antielisivo: antecipar tributação do excedente quando há expansão relevante da exploração, sem presumir empresarialidade em toda renda imobiliária elevada.

Ao mesmo tempo, há lacunas que serão decisivas na prática: os limites serão por CPF ou compartilhados em copropriedade típica de regimes de casamento? O que exatamente são “imóveis distintos”, conceito delegado ao regulamento?

Essas perguntas não são periféricas; elas definem se o art. 251 será instrumento de segurança jurídica ou se se tornará um manual involuntário de fragmentação formal. A mesma preocupação vale para a hipótese em que a pessoa física, ainda que dentro dos limites objetivos, atua no contexto de atividade econômica organizada (art. 21, “a”).

O art. 251 deve ser lido como um regime de presunções voltado ao mercado secundário eventual; se houver empresarialidade, o enquadramento como contribuinte deve decorrer do art. 21, independentemente dos limites, e essa leitura é reforçada pelo § 7º do art. 251 ao remeter às disposições gerais do Título I para as regras não previstas no capítulo.

Por fim, há um ponto com alta vocação litigiosa, ainda mais à luz do PLP 108: o fornecimento não oneroso previsto no art. 5º (contratos de comodato, por exemplo), e sua relação com o limite de R$ 240 mil. A leitura mais compatível com a neutralidade e com a finalidade antielisiva é incluir, no cômputo do limite, não apenas as operações onerosas, mas também o valor de mercado dos fornecimentos gratuitos qualificados como tributáveis.

A razão é simples: se a norma do art. 5º pretende evitar “pagamento in natura” e subfaturamento, não faria sentido tratar de forma mais benigna justamente o fornecimento gratuito (ou abaixo do valor de mercado), sob pena de criar uma brecha no conteúdo antielisivo.

Uma política antielisiva mal calibrada pode colidir com a não cumulatividade, gerando incidência sem crédito em hipóteses de uso e consumo pessoal, o que exigirá harmonização normativa para evitar que o IVA se transforme, em certos recortes, em tributo cumulativo disfarçado.

Em síntese, a interpretação mais segura e mais fiel à arquitetura do IBS/CBS é tratar os §§ 1º e 2º do art. 251 como partes de um sistema único: o § 1º delimita, com critérios objetivos, quando a pessoa física passa a ser contribuinte no exercício seguinte; o § 2º antecipa efeitos no próprio ano, tributando excedentes para impedir que a objetividade se converta em oportunidade de planejamento oportunista.

Nessa engrenagem, a leitura do “e” como “ou” no inciso I do § 2º não é um capricho linguístico, mas a condição mínima para preservar neutralidade concorrencial e impedir resultados absurdos. E, no inciso II do § 2º, a leitura sistemática evita que o IBS/CBS invada o território do imposto de renda, preservando o foco do IVA: tributar consumo e atividade econômica, não a renda imobiliária per se.

Se o regulamento resolver com precisão “imóveis distintos”, copropriedade e critérios de contagem, e se a administração aplicar o art. 21 com parcimônia e prova de empresarialidade quando necessário, o art. 251 pode cumprir a promessa rara do direito tributário contemporâneo: transformar um conceito aberto (habitualidade/volume) em previsibilidade operável, sem abrir espaço para concorrência desleal nem para insegurança generalizada no mercado imobiliário.