Distinções cruciais na presunção de lucros cessantes em casos de atraso na entrega de imóveis

Por Anna Carolina Dias

Ao julgar o Recurso Especial nº 1.881.482/SP, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a indenização por lucros cessantes devido ao atraso na entrega de imóvel não é presumível quando o comprador solicita a rescisão contratual.

Mas o que são lucros cessantes? “Lucros cessantes” é uma expressão jurídica utilizada para se referir aos lucros que uma pessoa ou empresa deixa de obter como resultado de um evento prejudicial, como um acidente, uma quebra de contrato ou uma violação de direitos.

Em termos simples, significa os lucros perdidos ou a receita que uma pessoa ou empresa teria obtido se não fosse por um evento específico que causou a perda. Esses lucros são frequentemente considerados em casos de litígio, nos quais a parte prejudicada busca ser compensada financeiramente pelos danos sofridos.

Caso concreto, tese e o processo

No caso dos autos, a construtora teve seu recurso aceito, destacando-se a divergência com jurisprudência anterior, que presumia os lucros cessantes em casos de descumprimento do prazo de entrega quando o comprador optava por manter o contrato.

Na primeira instância, a empresa foi condenada a pagar indenização por lucros cessantes. No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) reformou a decisão, reconhecendo que não seria viável acumular essa indenização com o pedido de rescisão contratual.

O tribunal considerou que, ao escolher a rescisão, o comprador não teria o imóvel em seu patrimônio, tornando sua pretensão incompatível com a alegação de perda de renda mensal. Os autores da ação buscavam também indenização pelo lucro cessante decorrente do aluguel do imóvel, argumentando que o atraso na obra os privou dessa receita.

O relator do caso, ministro Marco Buzzi, amparado pela jurisprudência da corte, inicialmente havia decidido a favor dos autores, mas a maioria da Turma julgadora aceitou o recurso da construtora.

No julgamento, o voto divergente da ministra Isabel Gallotti prevaleceu, ao diferenciar o caso dos precedentes anteriores do tribunal. Ela explicou que, quando o comprador busca rescindir o contrato, isso difere da situação em que ele ainda espera receber o imóvel comprado na planta.

Ora, se o comprador solicita rescisão do contrato devido ao atraso na entrega do imóvel, o dano que poderia justificar a indenização por lucros cessantes não é presumível.

Na última hipótese, conforme detalhou a ministra, a presunção de lucros cessantes é aplicada de acordo com o artigo 475 do Código Civil, já que o comprador fica privado da posse do bem na data combinada, sendo obrigado a custear outra moradia ou deixar de alugar o imóvel durante o período de atraso. A jurisprudência do STJ estabelece que, nesses casos, os lucros cessantes são presumidos, pois abrangem o “interesse positivo” ao trazer ao comprador a valorização do negócio.

Caso a caso

A decisão da 4ª Turma trouxe à tona uma importante discussão sobre a presunção de lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega de imóvel. Ao reconhecer que essa indenização não é presumível quando o comprador solicita a rescisão contratual, a Turma demonstrou a necessidade da análise das circunstâncias específicas de cada caso.

A distinção entre os cenários em que o comprador busca rescindir o contrato e aqueles em que ainda espera receber o imóvel revela a importância de uma abordagem individualizada para garantir a justiça na reparação dos danos. Nesse sentido, a jurisprudência do STJ estabelece que, nos casos em que o comprador fica privado da posse do bem na data combinada, sendo obrigado a custear outra moradia ou deixar de alugar o imóvel durante o período de atraso, os lucros cessantes são presumidos.

A decisão reflete a preocupação do Judiciário em considerar as particularidades de cada situação, evitando generalizações que poderiam levar a injustiças. Ao levar em conta a escolha do comprador de rescindir o contrato, a turma julgadora destacou a incompatibilidade entre essa decisão e a alegação de perda de renda mensal.

Assim, a conclusão do julgamento ressalta a importância de uma análise criteriosa e contextualizada para determinar a presunção de lucros cessantes, evidenciando a necessidade de considerar não apenas o descumprimento contratual, mas também as consequências específicas desse descumprimento para as partes envolvidas.