STJ fixará regras sobre comissão imobiliária

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) sinalizou que vai definir três discussões muito importantes para o segmento imobiliário: a cobrança de comissão de corretagem direto do consumidor, a cobrança da chamada taxa Sati e a prescrição dos pedidos de devolução.

Numa primeira leitura, especialistas ouvidos pelo DCI apontam que a definição sobre os três temas é positiva para o mercado. “É fundamental regular a matéria, todo mundo fica feliz que esses temas vão sair do limbo”, afirma o sócio do Tubino Veloso, Vitale, Bicalho e Dias Advogados, Olivar Vitale.

O sócio do Nannini & Quintero Advogados Associados, Sérgio Quintero, observa que existe uma “instabilidade” nos julgamentos, e que o resultado das ações muitas vezes depende da distribuição do processo. “Decide-se a mesma tese de forma diferente. Vira uma questão de sorte.”

Por ora, o STJ já definiu que as três questões serão julgadas no rito de recursos repetitivos, o que significa que a decisão sobre um caso em específico será aplicada para todos os demais casos. Como há um número muito grande de ações e de interessados sobre os assuntos, o ministro e relator Paulo de Tarso Sanseverino decidiu também convocar uma audiência pública para o dia 9 de maio. Em despacho, ele apontou que o julgamento exigirá uma “abordagem técnica”.

Perspectivas

Apesar de ainda haver dúvida sobre qual será o posicionamento da 2ª Seção do STJ, os advogados entendem que é muito provável que a taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), normalmente de 0,8% do valor do imóvel, será declarada ilegal pela corte. Quintero explica que esse valor, em tese, serviria para remunerar um advogado de plantão que no momento da compra poderia dar orientação jurídica aos adquirentes.

Já para Vitale, a taxa é claramente abusiva. “É um tipo de venda casada” aponta. Segundo ele, as grandes incorporadoras, pelo menos nas regiões Sul e Sudeste, inclusive proíbem que os intermediários cobrem a referida taxa. “É uma questão que já está ultrapassada”, destaca Vitale

Os dois também são unânimes ao afirmar que a cobrança da comissão de corretagem é válida. Sérgio Quintero explica que além de estar prevista em lei, a comissão é devida pois não há como afirmar que o serviço de corretagem não foi prestado. “Mesmo se isso ocorrer num estande de vendas, os corretores estão no local, formulam propostas, esclarecem dúvidas, fazem projeções”, comenta o especialista.

Mesmo se em hipótese o STJ definisse que a comissão não pode ser cobrada do consumidor, os advogados explicam que isso não resultaria em benefício. Para eles, as empresas apenas passariam a embutir o valor da corretagem no preço dos imóveis, de modo que o valor final permaneceria igual.

Quintero ressalta que a cobrança da comissão de corretagem diretamente do consumidor ocorre na verdade por razões tributárias. Se o comprador pagasse o valor de comissão para empresa (embutido no preço) para que então houvesse repasse ao corretor, o valor final seria maior. “Não existe mágica, o preço do imóvel é o mesmo. O preço de comissão também é aquele.”

Sobre a prescrição, a discussão é se o comprador tem três ou dez anos de prazo para acionar a Justiça e pedir restituição da taxa Sati e da comissão. Vitale aponta que essa questão é importante apenas se o STJ surpreender o mercado e declarar ilegal a cobrança de comissão. “Se isso ocorresse as empresas poderiam quebrar. Ninguém tem dinheiro para devolver a comissão dos últimos dez anos”, diz.

DCI