Fiador: espécie em risco de extinção

Costumo definir a fiança, jocosamente, como sendo o primeiro passo em direção ao rompimento de uma velha amizade. Embora nada tenha de técnico, o conceito se amolda como luva aos meus quase cinquenta anos de exercício da advocacia e da magistratura, especialmente na área do direito imobiliário. Participei, comovido, do drama de pessoas, muitas delas idosas, que, em desespero, viam se esvair suas economias, conquistadas com trabalho e sacrifício, para honrar dívidas contraídas por aqueles em quem depositaram confiança.

Outra ameaça leva qualquer pessoa, dotada de meio minuto de bom senso, a recusar-se a prestar fiança, por mais profundos que sejam os laços que os ligam ao devedor. É que a Lei do Inquilinato, em dispositivo até hoje polêmico, permite que o único imóvel residencial do fiador seja penhorado e alienado judicialmente para pagamento dos aluguéis e encargos inadimplidos pelo locatário.

Também para os locadores, a fiança perde seus supostos atrativos. As recentes modificações na Lei do Inquilinato ampliaram, e muito, as hipóteses em que se assegura aos fiadores o direito de se exonerarem da incômoda responsabilidade. Sem falar nas possibilidades da morte do fiador ou de sua falência ou insolvência civil, que tornam a fiança uma pomposa inutilidade. Mas, apesar de tudo, esta continua sendo a garantia mais frequente na locação de imóveis.

As demais modalidades clássicas de garantia, como a caução em dinheiro, limitada ao valor de três meses de aluguel, ou o seguro, cujo prêmio é elevado, também não atendem às necessidades do mercado e se mostram cada vez mais ineficientes como mecanismos de proteção do crédito.

É tempo de se pensar na substituição da fiança tradicional para se adotar os modernos instrumentos de uma economia de mercado. A Lei do Inquilinato não proíbe a utilização de títulos de crédito, cotas de fundos, ações de sociedades anônimas ou qualquer outro valor mobiliário, que ficariam alocados a serviço do locador em caso de inadimplência do locatário.

Outra solução que me parece socialmente muito mais útil, como instrumento de poupança, é a subscrição, pelo locatário, no momento da celebração do contrato, de título de capitalização, em valor compatível com o montante dos aluguéis, e a ser integralizado no ato ou, não sendo possível, mediante financiamento concedido por instituição financeira.

A vantagem, que me parece mais atraente, é que os bons locatários, que são a expressiva maioria, ao se findar a locação, e tendo cumprido suas obrigações contratuais, resgatariam o título, recuperando tudo o que investiram, com o acréscimo dos juros e da correção monetária. Na hipótese de inadimplência, o locador resgataria apenas o valor do débito, segundo critérios estabelecidos no contrato de locação. Com isto, as garantias deixariam de favorecer apenas aos locadores, mitigando-lhes o risco do descumprimento do contrato, e passariam a também beneficiar os locatários, convertendo-se em poderosos mecanismos de captação de poupança e capitalização.

O fiador é hoje uma espécie em risco de extinção. Mas, ao contrário das demais, não devemos nos esforçar para preservá-la. Vamos aposentar de vez os fiadores, com as doloridas cicatrizes das decepções, e deixar que, finalmente alforriados, possam dormir em paz.

* por Sylvio Capanema de Souza é coautor da Lei do Inquilinato e desembargador aposentado do Tribunal de Justiça do Estado do RJ